市场存在风险
2020-10-25 03:08
来源:未知
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对于资金压力问题,某熟悉葛洲坝地产的业内人士则对证券时报记者说:“国企的资金成本较低,而且后面还有葛洲坝集团撑腰,资金不成问题。这个项目少赚点,其他项目多赚点,就可以平衡利润。房地产行业是周期性的,调整是正常的,但长期还是看涨的。”

泰禾集团的资金问题也引起了深交所关注,并收到“年报问询函”,首个问题就是:是否存在短期偿债风险?尽管泰禾在回复公告中称“无集中兑付的风险”,但是从今年以来陆续转让了多个项目股权来看,其资金压力犹存。

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以北京为例,2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府,楼面地价7.5万元/平方米,近日刚刚拿到预售许可证,拟售价格最高11.7万元/平方米,远低于拿地时业内预期的15万+。原本预计2016年开盘,没想到遭遇政策变化。

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张达)

近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注,继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后,苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策,银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等违规资金用于拿地等。

“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资会略有收紧。”同策研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时也表示,从4、5月份的房企融资数据看,整体融资额都是下滑的,主要原因是公司债发行减少。

5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势,部分房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。有研究机构统计,5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。

某熟悉泰禾的业内人士对证券时报记者表示,泰禾当年对市场预期较为乐观,手里现金几百亿拿了不少高价地,没想到碰到政府限价、限购、限售等,受到较大影响。还有一些二手地拿地后不能立刻形成销售,整个现金流全部押到土地上了,现在须通过低价销售和转让资产来解决现金流问题。

2016年,北京开始执行“限房价、竞地价”土地出让试点模式,如今已成为主要供地模式,因设置土地价格上限,同时限定未来商品房销售价格,房企利润空间受限,拿地开始回归理性。与此同时,2017年3月份调控升级之后,北京对预售证的审批尤为严格,高价盘很难获得预售证。

华泰金融控股(香港)公司研报认为,开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。预计若土地市场持续过热,监管部门或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程,为土地市场降温。

而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院(位于西南三环外),2014年拿地时楼面价近6万元/平方米,因期望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情,又赶上很长一段时间单价8万以上难批预售证,所以上市时间一再延迟,直至2018年底获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业内人士认为,以此价格销售将面临亏损。

土地市场的升温引起了监管部门的高度关注,业内人士认为,昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存,部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。从近期土拍热点城市政策调控力度来看,若市场持续过热,房企融资管控或进一步收紧,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。

并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王(位于南四环外),在华润+华侨城+招商局联合体以总价83.4亿元拿下后不久,华润和招商局就因拿地价超过预算而选择退出,随后本来拟独立操盘的华侨城,也在2017年因巨大财务压力先后转让全部股权而退出,最终由泰禾集团以108.6亿元全部接盘,并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解,该项目今年以来销售了56亿。

“中国府项目品质可圈可点,如果在2017年前入市,也是一个不愁卖的项目,但到现在的市场,变数就多了很多,竞争越来越多。”中原地产首席分析师张大伟说。

张宏伟介绍,2019年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。其中,主要是由于公司债发行总额数的锐减,降幅达88.2%,仅4家房企发行了公司债券。(记者

证券时报记者了解到,北京中国府项目拟投资总额达到108.13亿元,2018年实际投资6.31亿元,累计实际投入已经超过68亿元。

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